Как исправить сведения о площади недвижимости в ЕГРН: технический план и порядок уточнения данных

Расхождение между площадью здания или помещения в ЕГРН и документами БТИ может осложнить продажу, оформление залога и расчёт налогов. Разбираем, как исправить площадь в ЕГРН, когда потребуется технический план, чем техническая ошибка отличается от других оснований для корректировки и почему предложенный упрощённый порядок пока нельзя считать действующим.

Почему площадь в ЕГРН может не совпадать с документами

Основная проблема касается объектов, которые поставили на учёт до 2013 года. Тогда сведения переносили из документов БТИ по правилам, отличавшимся от современных. Расхождения могли возникнуть из-за методики подсчёта площади, особенностей учёта балконов и лоджий, ошибок при переносе данных или неточностей в старых поэтажных планах.

По данным «Коммерсанта» со ссылкой на Росреестр, более чем у 6 млн ранее учтённых объектов отсутствуют сведения о годе ввода в эксплуатацию, а у более чем 700 тыс. объектов - данные о материале наружных стен. Это показывает масштаб неполных сведений в реестре, но само по себе отсутствие отдельного параметра ещё не означает, что площадь указана неверно.

Что предлагает изменить законопроект

Правительство предложило разрешить уточнение площади в ЕГРН для зданий, сооружений и помещений, поставленных на учёт до 2013 года. По описанию законопроекта в «Коммерсанте», изменить сведения можно будет без реконструкции объекта, если кадастровый инженер подготовит технический план, а его данные совпадут с архивным поэтажным планом.

Это важное ограничение: речь идёт не о возможности произвольно заменить площадь в реестре на цифру из нового обмера. Потребуется подтверждение, что расхождение связано с прежним учётом, а не с фактическим изменением объекта. Кроме того, на момент подготовки материала законопроект нельзя считать действующим правом: в исследованных материалах нет подтверждения его принятия, подписания и вступления в силу.

До изменения правил собственник может подготовить документы, но Росреестр будет оценивать заявление по действующим основаниям. Поэтому перед заказом работ нужно выяснить, к какому типу относится расхождение и допускает ли текущая процедура внесение изменений именно в конкретном случае.

Когда исправление считается технической ошибкой

По действующему порядку техническая ошибка в ЕГРН - это описка, опечатка, арифметическая или иная похожая ошибка, допущенная органом регистрации при переносе сведений из документов. КонсультантПлюс указывает, что такую ошибку исправляют в течение трёх рабочих дней со дня её обнаружения или получения заявления.

Такой вариант подходит, например, когда в исходном документе указана одна площадь, а при внесении сведений в реестр появилась другая из-за ошибки регистратора. Если же старый документ БТИ и современные результаты обмеров расходятся сами по себе, ситуация может потребовать технического плана или иного предусмотренного законом основания. Называть любое расхождение технической ошибкой рискованно: от квалификации зависит комплект документов и порядок рассмотрения заявления.

Если исправление способно нарушить права или законные интересы правообладателей либо третьих лиц, корректировка проводится только на основании решения суда. Это может иметь значение для помещений в многоквартирном доме, объектов с несколькими собственниками и случаев, когда изменение площади влияет на границы смежных помещений.

Зачем нужен технический план для изменения площади

Технический план подтверждает сведения об объекте и подготавливается кадастровым инженером. Он состоит из графической и текстовой частей, оформляется в виде электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью специалиста.

Для старых объектов законодательство предусматривает отдельные особенности подготовки технического плана. Если документ делают исключительно для внесения сведений о местоположении объекта, для объектов, учтённых до 1 января 2013 года, не требуется использовать проектную документацию, разрешение на ввод или разрешение на строительство. Но это правило относится к указанной цели подготовки плана и не означает автоматического отказа от всех подтверждающих документов при исправлении площади.

На практике кадастровый инженер сопоставляет данные ЕГРН, результаты обследования, архивный поэтажный план и другие исходные документы. Если обнаружены признаки реконструкции, перепланировки или изменения конфигурации, простой сценарий уточнения может не подойти.

Как исправить площадь в ЕГРН: порядок действий

Перед подачей заявления собственнику или правообладателю стоит пройти несколько этапов:

В типичной ситуации собственник сначала получает выписку, затем передаёт документы кадастровому инженеру и организует обмеры. После подготовки технического плана документы направляют в Росреестр. Если ведомство приостанавливает процедуру, нужно изучить причину: проблема может быть в исходных документах, несоответствии архивному плану или неверно выбранном основании.

Что проверить бизнесу до подачи документов

Для компании ошибка в площади может повлиять не только на сделку с недвижимостью. Она способна затронуть описание актива в бухгалтерских и корпоративных документах, условия залога, расчёт платежей, техническую документацию и отношения с арендаторами. Если площадь увеличится, нужно заранее оценить возможное влияние на кадастровую стоимость и связанные с ней налоговые обязательства.

Полезно сопоставить сведения ЕГРН сразу по нескольким объектам, если здание разделено на помещения или в собственности находится комплекс недвижимости. Отдельно стоит проверить, не затрагивает ли предполагаемое изменение площади права других собственников. При таком риске внесудебное исправление может оказаться невозможным.

Не стоит заказывать технический план только на основании устного сравнения двух цифр. Сначала нужно установить, какая площадь подтверждается архивными документами и почему она отличается от сведений реестра. Иначе компания рискует оплатить повторные обмеры, получить приостановку и перейти к судебной процедуре.

Что делать до вступления нового порядка в силу

Пока законопроект не стал действующим правилом, безопаснее разделять две задачи: исправление ошибки в уже перенесённых сведениях и уточнение характеристик объекта по результатам обследования. В первом случае может применяться процедура исправления технической ошибки, а во втором потребуется подобрать основание и документы с учётом конкретной истории объекта.

Если старое здание или помещение готовят к продаже, залогу или переоформлению, проверку площади лучше провести до начала сделки. Это оставляет время на поиск архивного поэтажного плана, подготовку технического плана и устранение приостановок, если Росреестр запросит дополнительные подтверждения.